Desprendimiento en fachada: ¿qué pasa si ocurre?

Un desprendimiento de fachada puede ser un síntoma de un problema estructural del inmueble, por lo que no conviene tomárselo a la ligera.

Cuando aparecen grietas, abombamientos o piezas sueltas, el riesgo no se limita al edificio, pues puede afectar a viandantes, vehículos y otros elementos cercanos.

Por esta razón, lo más prudente es solicitar la intervención de un profesional para que revise el origen del daño y valore qué tipo de actuación es necesario aplicar.

La comunidad de propietarios debe actuar con rapidez, pero también mantener los elementos exteriores para evitar que el problema se repita.

En este artículo, vamos a centrarnos en cuestiones como qué es un desprendimiento de fachada, por qué se produce, qué riesgos implica, cómo actuar si ocurre, quién debe responder según la ley y qué papel tiene el seguro de la comunidad en estos casos.

¿Qué es un desprendimiento de fachada?

Un desprendimiento de fachada es la separación o caída del material de acabado respecto del elemento del soporte al que estaba fijado. Suele considerarse una patología constructiva donde la fachada pierde adherencia y un revestimiento o una placa se suelta.

En ocasiones, puede tratarse de un trozo de material apenas imperceptible, pero en otros casos puede suponer una placa de varios kilos cayendo desde varios metros de altura.

El desprendimiento es el desenlace, normalmente, de señales como abombamientos o grietas que han ido agravándose.

Tipos de desprendimientos en fachada

Los desprendimientos pueden ser de diferentes tipos en función de la profundidad, el tipo de fachada o el nivel de gravedad o alerta:

• Según la profundidad: puede soltarse únicamente la capa de acabado (pintura, mortero o embaldosados), dejando el soporte a la vista. Pero también puede desprenderse el conjunto completo y arrastrar consigo parte del paramento.
• Según el tipo de fachada: en las fachadas pesadas, construidas con materiales robustos y de gran masa por metro cuadrado, el peligro principal se concentra en el desprendimiento de aplacados de piedra y chapados. En cambio, en las fachadas ligeras, el problema suele aparecer en los revestimientos continuos que se hinchan y descuelgan.
• Según el nivel de gravedad y alerta: en muchos casos, la caída de una capa fina o superficial funciona como un aviso de deterioro. Ahora bien, cuando un aplacado se suelta en altura constituye ya un riesgo significativo para la seguridad.

Señales de alarma: cómo detectar un desprendimiento antes de que ocurra

En muchos casos, antes de un desprendimiento, la fachada puede avisar. Estos son los síntomas más habituales a los que debes prestar atención para actuar a tiempo:

• Grietas y fisuras en la fachada. Cuando aparecen grietas y aberturas (sobre todo si notas que crecen o son diagonales) puede indicar que se están produciendo movimientos estructurales en el edificio, asentamientos o tensiones térmicas. La estabilidad del edificio puede verse comprometida por la rotura en la continuidad del revestimiento, por ejemplo.
• Abombamiento, combado o placas sueltas. Si notas zonas hinchadas o piezas que suenan a hueco al golpearlas puede ser un síntoma de una pérdida total de adherencia con el muro de soporte. En esas circunstancias, cualquier vibración provocada por el viento fuerte o la lluvia intensa puede provocar un desprendimiento.
• Humedades, manchas y desprendimiento de pintura. Si detectas filtraciones o eflorescencias pueden ser un síntoma de que el agua está penetrando en el interior del cerramiento. Cuando esto ocurre, el agua puede destruir silenciosamente los puentes de unión desde el interior, al congelarse y aumentar de volumen, o bien al oxidar anclajes metálicos estratégicos.

¿Cuándo llamar a un técnico competente?

La prevención es siempre mejor que la cura, siguiendo el dicho popular.

Por ello, es recomendable que solicites la intervención de un técnico competente en cuanto detectes alguna grieta o abombamiento, incluso si te parecen inofensivos a simple vista porque pueden ser un síntoma de un problema estructural mayor.

Un arquitecto o aparejador puede valorar la adherencia mecánica del revestimiento. De hecho, las Inspecciones Técnicas de Edificios (ITE) son herramientas normativas clave para detectar posibles riesgos a tiempo y determinar las reparaciones obligatorias en comunidades de vecinos.

Peligros de un desprendimiento en la fachada de un inmueble

El desprendimiento de elementos de una fachada puede generar graves riesgos inmediatos que afectan tanto a la seguridad como al patrimonio:

• Riesgos para peatones y usuarios de la vía pública. Cuando caen fragmentos desde cierta altura pueden causar lesiones de gravedad o impactos fatales en los viandantes.
• Daños materiales en bienes. El desplome puede afectar o destruir elementos del entorno como vehículos estacionados, escaparates comerciales y mobiliario urbano.
• Daños personales y responsabilidad civil. La comunidad de propietarios es la que asume los costes e indemnizaciones derivados de los daños causados.
• Consecuencias legales y actuaciones municipales. El Ayuntamiento puede ordenar el vallado preventivo, forzar la intervención de urgencia de los bomberos o imponer sanciones. Asimismo, los ayuntamientos tienen la potestad legal y la obligación de obligar a una comunidad a intervenir para garantizar la seguridad.

¿A qué partes de la fachada suelen afectar los desprendimientos?

Los desprendimientos suelen concentrarse en puntos críticos donde el peso, la exposición al agua o la fatiga de los materiales son mayores:

• Revestimientos y aplacados. Son capas exteriores más expuestas a cambios térmicos, pudiendo dilatarse o provocando una mala ejecución del mortero de agarre y perdiendo adherencia con el soporte.
• Piedra natural y placas de granito o mármol. Como suelen ser piezas de mucho peso generan un gran riesgo cuando fallan, normalmente cuando el material de unión se degrada o fractura.
• Balcones, alféizares y elementos salientes. Cornisas, aleros, losas de voladizo acumulan lluvia que incrementan el peso que soportan en el aire. Esto acelera la filtración de humedad y su corrosión interna.
• Juntas, anclajes y sistemas de sujeción. Pueden fallar por oxidación o tensiones mecánicas. En esos casos, anulan el soporte estructural del revestimiento.

Causas principales de los desprendimientos en las fachadas

A continuación, te enumeramos las causas principales de los desprendimientos en fachadas. Aunque ten en cuenta que rara vez se producen de manera aislada, suele darse la suma de factores mecánicos, ambientales y de ejecución:

• Defectos de ejecución y calidad de materiales: cuando se utilizan productos de baja calidad, malas dosificaciones del mortero, preparaciones deficientes del soporte o colocaciones incorrectas del revestimiento, la adherencia se ve comprometida.
• Falta de anclajes mecánicos y sistemas de retención: la ausencia de varillas de retención o anclajes de acero inoxidable transfiere todo el esfuerzo al adhesivo, incrementando el riesgo de colapso.
• Agentes climáticos o ciclos de hielo-deshielo (gelifracción): el agua de lluvia que penetra en las fisuras se congela con las bajas temperaturas, aumentando su volumen y funcionando como una cuña que afecta al material desde el interior.
• Choques térmicos y contaminación atmosférica: en las zonas climáticas en las que se producen oscilaciones bruscas de temperatura se provocan dilataciones continuas que debilitan los materiales. Además, los contaminantes presentes en el aire reaccionan químicamente degradando la matriz del mortero y acelerando su envejecimiento.
• Fenómenos físicos específicos según el material: algunos materiales como el mármol sufren deformaciones y combados debido a que se dilatan de forma desigual según la dirección de sus cristales (anisotropía). Esto destruye poco a poco sus puntos de fijación.

De todas formas, la pérdida de adherencia en la fachada no es un proceso repentino, por ello en puntos anteriores te hemos hablado de los síntomas, para que puedas estar atento a las señales que pueden preceder al colapso.

¿Qué hacer si cae un trozo de fachada?

Si se produce un desprendimiento de fachada, debes actuar de inmediato: acordonar la zona, avisar a emergencias si hay riesgo y contactar con un técnico. Después, informa al seguro de la comunidad y documenta los daños con fotos y/o vídeos.

Te lo explicamos con algo más de detalle a continuación:

1. Seguridad y delimitación de la zona: lo primero es acordonar y señalizar la zona afectada para evitar que pasen peatones por ella. Si existe riesgo de desplomes inminentes, es imperativo llamar a los bomberos o servicios de emergencia.
2. Aviso a la administración y el seguro: se debe informar con urgencia al presidente de la comunidad y/o administrador para que contacten con el seguro de Comunidad de Propietarios como Reale Edificios. Este deberá abrir el expediente del siniestro y verificar las coberturas aplicables en función de la póliza contratada.
3. Informe técnico y documentación: si se produce un desprendimiento, es necesario que registres visualmente la zona (sin olvidar los restos caídos) mediante fotografías y vídeos antes de que alguien pueda manipularla. Normalmente, el siguiente paso es contratar a un técnico competente (aparejador o arquitecto) para que evalúe los daños y emita un informe donde debe plasmar también las obras de consolidación necesarias.

Desprendimiento en fachada y comunidades: ¿quién es el responsable según la Ley?

Como norma, dado que la fachada es considerada un elemento común, el responsable de su conservación, mantenimiento y reparación, como de los daños que pueda causar, es la comunidad de propietarios.

En lo tocante al administrador, debe responder si descuidó o ignoró los avisos que los propietarios o la comunidad le hayan estado haciendo llegar.

También puede ocurrir que un propietario concreto modifique un elemento común de uso privativo por su cuenta. Si se produce un siniestro, él será el responsable.

Ahora bien, en edificios nuevos suele responder la constructora y el promotor cuando el fallo viene de origen.

Marco legal: Ley de Propiedad Horizontal y la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE)

Para salir de dudas, el reparto de obligaciones sobre elementos comunes queda recogido en la Ley de Propiedad Horizontal, que obliga a cada comunidad a mantener el edificio seguro.

Por su parte, la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) establece las garantías frente a defectos constructivos.

Garantías de fachada: ¿cuál es la garantía para las fachadas de un edificio?

Si nos remitimos a la LOE, la norma recoge 3 plazos desde la recepción de la obra:

¿Cómo reclamar y plazos de prescripción

En los casos en los que el defecto entre dentro de los plazos de garantía estipulados por la LOE, la reclamación debe dirigirse a los agentes que intervinieron: promotor, constructor y técnicos.

El dato clave es que dispones de dos años desde que aparece el daño para interponer la reclamación, a contar del día exacto en que se ha manifestado el daño.

Por este motivo, es esencial que actúes rápidamente. Muchos expertos recomiendan interrumpir el plazo mediante un burofax para que la comunidad se asegure su derecho a reclamar.

¿Cuánto cuesta reparar grietas en la fachada y desprendimientos?

El precio de sellar grietas o desprendimientos en la fachada varía según el acceso, la altura y las características del problema. Puede conllevar reparaciones superficiales por metro que pueden suponer decenas de euros, o costar miles de euros si se requiere andamiaje.

También puede ser necesaria una rehabilitación completa del inmueble que dispara los costes si los fallos son generalizados por falta de conservación.

La pregunta que se impone frente a este escenario es ¿lo paga el seguro? Pues, la respuesta corta es que va a depender de las características de la póliza que hayas contratado.

Normalmente, los desprendimientos están cubiertos si los provoca una causa amparada por el seguro, como puede ser, según el caso, el pedrisco, la nieve o un incendio, quedando fuera de la cobertura el defecto de conservación o el desgaste natural de los elementos.

Por esta razón, resulta fundamental que revises tu póliza, y también puedes compararla con las soluciones que ofrecemos a nuestros clientes en Reale Seguros.

Nuestro seguro de comunidad de propietarios Reale Edificios incluye, entre otras garantías, una asistencia las 24 horas del día, los 365 días de la semana para atender cualquier urgencia en el edificio, así como un servicio de asistencia de profesionales cualificados para tareas de fontanería, albañilería o electricidad.

Te animamos a consultar nuestras soluciones profesionales y a contactar con nuestros agentes si tienes dudas al respecto.